郁亮說，中國地產行業“彎腰就能撿到錢”的住宅黃金時代已經結束，但以持有經營型為主的商業地產白銀時代依然前景可期。地產市場思維將將更多地向精細化、平臺化、金融化靠攏。

    但商業地產市場經過地產商一哄而入后，野蠻式生長的惡果逐步顯現。據貝爾信綜合體數據庫數據顯示，2014年2月，全國在建綜合體項目5052個，已建成綜合體項目3102個，綜合統計全國綜合體數量8154個。截止目前最新統計數據，中國商業綜合體項目已經超過8500個，其中在建綜合體項目4900余個。商業地產市場供需失衡，同質化凸顯，泡沫嚴重，惡心競爭劇烈，再加上電商的強力沖擊，招商難、運營難等問題已將商業地產擠到懸崖邊，不突破，就難以生存。

    想要提升綜合體的競爭力，那就必須要有亮點和賣點。一批優秀企業對此展開了探索。其中深圳市貝爾信智能系統有限公司總裁鄭長春提出的綜合體精裝修智能化I.O.S。商業模式尤為引人矚目。2014年8月22日，鄭長春接受深圳新浪樂居的專訪，為大家講述貝爾信精裝修智能化I.O.S。商業模式發展背后的故事。

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    深圳市貝爾信智能系統有限公司總裁鄭長春

    如今是科技的時代，城市處處都在追求智慧，綜合體自然也不例外。以深圳為例，深圳的樓盤可謂寸土寸金。相比于日前杭州某些樓盤的暴跌，深圳房價穩如泰山，一直呈上漲趨勢。在鄭長春看來，其中一個重要原因就在于深圳樓盤的科技水平高，含金量高。綜合體已經不再滿足于簡單低端的弱電、監控等，而向綜合體智能化、網絡化、O2O、移動物聯網等轉移。

    在商業地產中，區位優勢及項目定位、招商策略和建設同步速度、智能信息化水平是決定綜合體成敗的三大重要因素。而隨著科技的發展和人們對自動化需求的增高，智能化所占的比例越來越高。正如鄭長春總裁所言，綜合體若加入智能化建設，會提高5%-10%的建設費用，但建好后則會降低20—30%的運營維護的成本，同時提升品牌，獲得項目溢價，從深圳的紅樹西岸可以看出，由于項目整體運用了霍尼韋爾全套智能化系統，售價比周邊的地價提高3倍之多。??

    在合作模式方面，貝爾信以地產商實際需求為準，推出I.O.S。商業模式：“后土建按揭式裝修+智能化MSP綜合解決方案”，包括”業主自建+自主運營”、“業主租建+自主運營”、“業主建設+運營全外包”三大具體方案，在幫助業主進行智能化建設的同時，也提供后續維護和運營的服務。

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    深圳貝爾信總裁鄭長春、副總裁梁伶俐和新浪樂居記者合影

    而對于如何平衡資金與智能化的矛盾，鄭長春對樂居記者表示，貝爾信有信心運用智慧城市綜合體的核心理念，以MSP管理服務提供商和投資建設運營商的角色，開啟了全新的I.O.S。商業模式，即以投資和建設者的身份，運用智慧城市綜合體理念，在智能化行業統一標準，與開發商共擔風險，共同提升品牌，共贏分賬。此外，8月29日貝爾信會召開 “智慧地產I.O.S。模式新聞發布會”，深度解讀綜定制綜合體精裝修智能化I.O.S。商業模式的精髓。

    以下是本次專訪問答整理：

    新浪樂居：貝爾信對“智慧城市綜合體”有自己的一些見解，現在我們看到很多城市的綜合體非常多，同質化也很嚴重。你認為，城市綜合體面臨的現狀跟風險在哪里？

    鄭長春：“城市綜合體”是一個舶來品，是國外的一個概念，王健林先生把他命名“豪布斯卡”，包括如下的幾種業態當中的三種或者三種以上的整合，酒店、辦公、公園和停車場，會議系統、商業、娛樂還有會展等等，是這個三種或者是三種以上構成了的一個混合的業態。??

    事實上，我們2014年2月份統計數據顯示，上半年全國在建的綜合體5千多個，已經建成的是3100個。總體來說，有8千多個綜合體，分布在一、二、三、四線城市里面。截至目前最新統計數據，中國的商業綜合體在建的面積已經達到4.79億平方米，2015年將會達到5.64億平方米，相當于全球在建綜合體所有的面積的半壁江山，這是與中國目前興起的城鎮化、信息化和農業現代化等等有關系。??

    我相信這個數字還會繼續擴大，在新型城鎮化建設推進下，在城市、城鎮、城鄉接合部還會有更多的街區綜合體、社區綜合體，還有農村亦工、亦農、亦商的離土不離鄉的綜合體出現，因此這個數據是非常龐大。這樣面臨最重要的問題是，我們現在雖然說有這么多的存量和在建的體量，但是人們的消費時間是特定的，綜合體本身已經同質化非常嚴重，再加上電商的出現，面臨的競爭也會更加激烈。??

    新浪樂居：電商的出現，對城市綜合體有哪些方面的沖擊？

    鄭長春：綜合體本身就存在嚴重的同質化和泡沫問題，電商的出現，更加劇烈地沖擊了綜合體的客流，加劇了市場競爭，招商難、運營難兩大難嚴重阻礙著綜合體的發展。面對目前無序競爭的城市綜合體而言，我們提出了用智慧的辦法來經營，稱之為“智慧城市綜合體”。??

    這個“智慧”包括三方面的層次，第一是我們的商業模式智慧；第二是在運營城市綜合體過程當中運用的技術是智慧的，有智能化和智慧化的技術，大量地用人工智能、模式識別技術；第三是客戶、商家、業主通過建立在一個智慧的平臺上，實現共贏的運營方式，這樣達到智慧的城市綜合體的一個目標。換言之，我們講的三個“智慧”，是商業模式智慧、技術智慧，平臺智慧。??

    我們推出這個概念后，目前在業內獲得了不少反響，城市綜合體是有定論的，城市綜合體以后如何運營，為此我們提出了“智慧城市綜合體”的概念。??

    新浪樂居：運營商業地產成敗的關鍵要素有哪些？

    鄭長春：商業地產和住宅地產的經營有著本質的區別。就像李嘉誠先生說的，住宅地產就是“地段、地段，還是地段”，核心元素是地段好就會賣得好。但是城市綜合體是營造商圈、創造地段的，不能僅僅依賴地段發展。本來可能是一個城鄉接合部，甚至是一個新區，由于有城市綜合體的出現，周邊就會有新商圈形成。深圳的萬象城、海岸城、益田假日廣場的出現亦是帶動了所在區域新商圈的形成。營造商圈、創造地段，隨著交通樞紐的出現，人員轉換的樞紐也就出現。??

    怎樣去營造商圈和創造地段，我認為有三個方面非常重要的。第一，城市綜合體的定位和規劃，是商業地產成功與否的關鍵。首先是顧客的定位，比如萬象城定位在城市的高端消費人群同時還有年輕時尚的消費人群，有餐飲、有娛樂、有休閑，這三個方面搭配。二是經營商家的定位，誰來經營，特別是你引不引進電商，你給不給大家一個休閑娛樂的場所，這明確了主力店和引進哪一類的商家，招商是招什么樣的人來經營。三是商鋪投資者的定位，這三個定位決定了項目前期的定位。??

    還有規劃，決定城市綜合體DNA是不是優質的，有沒有成長空間，節點、商圈，地段如何形成、如何定位，規劃和咨詢階段是非常重要的，我們講“三個定位、一個規劃”，決定了項目運營成敗的關鍵。??

    第二，招商是承接綜合體的業態分布與規劃的，招商是否成功，也決定著項目運營的成敗。??

    第三，決定綜合體能否運營成功，目前最重要的一個因素是精裝修和智能化。這點目前還處于明珠蒙塵階段，未得到業界的普遍認識，然而也已有不少地產商開始意識到智能化對商業地產持久 經營的重要性，積極地尋求解決之道。可以說精裝修和智能化前景可期，厚積薄發也只待時日。貝爾信在這方面是有著力點的，我們提出“智慧城市綜合體”有案例的，有成功經驗的。??

    新浪樂居：在介入建設城市綜合體里，貝爾信做了哪些工作，有沒有什么成功的案列跟我們分享下？?

    鄭長春：貝爾信在國內最早是2011年的時候就提出了“智慧城市綜合體”的理念，百度上有很多我們對這方面的理論體系，例如“4+1”的理論體系。后來我們在湖南株洲的神農城綜合體里面，和當地政府合作建設成了一個“智慧神農城”項目，這個神農城囊括九大建筑，占地3千畝，商業建筑面積是25萬平方，再加上其他功能區的一些包括停車場大概有5萬平方，還有酒店、公寓、大劇院、影視中心等等，加在一起商業建筑總面積超過了35萬平米，目前屬于國內大量運用高科技元素項目較成功的案例。??

    在整個神農城九個建筑群體，我們用“一屏掌控全局”的理念，研發了智能樓宇管理信息系統IBMS。??

    在我們跟政府在合作中還有另外一個智慧城市的案例，我們在天津的和平區跟天津市和平區人民政府合作，建設了一個智慧城市管理信息系統“智慧和平一期辦公系統”，這個系統是目前唯一的一個智慧城市平臺的案例，這個案例已經變成了當地政府對外推介的一個經典。??

    通過這些案例，貝爾信有信心開啟一個全新的I.O.S。的商業模式，8月29號會我們會召開“智慧城市”新聞發布會，在智能化行業統一標準，與開發商共擔風險，共同提升品牌，共贏分賬。這是一個全新的共同運營的商業模式，也是一個互聯網思維的一個結果。??

    新浪樂居：智能樓宇管理信息系統IBMS具體怎么操作？

    鄭長春：這個系統是一個可視化的綜合管理平臺，把商業辦公區域25個子系統劃分成了四個模塊，這四個模塊分別是弱電安防模塊，第二個是增值高效的模塊，第三個是智能系統模塊，第四個是品牌提升模塊。??

    例如，弱電系統他包括樓宇設備管理系統，停車場管理系統，綜合布線系統，計算機網絡，有線電視，自動抄表，機房設備，視頻監控，防盜報警，門禁以及考勤系統，巡更系統，對講中轉系統，線槽設備綜合布線系統等等11個子系統。??

    第二部分是增值部分，可以為綜合體帶來經濟效益的增值，投入以后能耗特別少，同時效率特別高。例如，我們建設了國內最早應用了POS系統和商業信息化的MIS系統商業信息系統，這個系統是商業智能化的系統，結合客流統計系統，來了多少人，有多少人刷卡買單，還有多少人是來休閑的，每天都可以打報告打印出來，還有停車誘導系統，停車誘導系統包括網上預約正向引導反向查詢，神農城有三千多個車位，車位多了以后我們經常找不到自己的車。我們有找車機，只要把自己的號碼輸進去，就能實現。先有了湖南的找車機，才會有萬象城、海岸城的找車機，我們2011年就用了。還有一個是隨時收費系統，我們把這個收費系統設計到商家，商家去確認車主停車，就近地方繳單，目前深圳的海岸城才剛剛開始應用。??

    還有能源節約系統，包括智能的燈光識別、調節系統和智能電動充電樁。我們已經把充電樁布置好，今后新能源汽車可直接大規模地應用充電，像特斯拉、像比亞迪可以實現車主上面看電影，車在下面充電。智能系統是提升整個安防等級、節省保安的使用量和節省保安工作強度的工作系統，大量人工智能的辦法識別客流量，人臉識別，還有行為識別。我們可以用貝爾信獨有的智能系統模式識別系統，識別、徘徊、穿越、闖入、偷盜、倒地、張貼等等行為，這樣城市一些安防的問題可以屏蔽掉，能夠做到事先預警，事中處理，事后取證。??

    最后是品牌提升系統，包括神農城整個可視化管理平臺，人員定位系統。整個一屏掌控的過程當中可以做到可視化管理，隨時隨地查詢我的系統設備的運行狀態，然后為整個頂層的管理提供一個依據。??

    因此，我們通過智慧神農城這四大系統的建設，為長株潭一體化示范樣板工程開源節流經營管理水平達到目前國內的一流水平，實現在商業上的“華夏文化旅游第一城”。目前項目已經申辦了4A級景區，馬上要申辦5A級景區，致力于打造華夏炎帝人文景觀第一城，得益于貝爾信智能系統，已經得到了湖南省和國家旅游局的雙重認可。智能系統應用后，為商家的招商、管理、養商還有辦公自動化提供了技術支撐，這是一個成功案例，希望大家能夠到湖南株洲那里去感受一下，與全國各地的同行進行交流。??

    新浪樂居：貝爾信以智慧城市綜合體為核心理念，以MSP和投資建設運營商的角色，推出了I.O.S商業模式智慧綜合體解決方案。 請問，貝爾信智慧綜合體I.O.S。商業模式包括哪些內容？有哪些自己的特點？

    鄭長春：在原來的技術型的智慧綜合體的運轉系統技術的綜合體的基礎上，我們提出了“智慧管理”和“智慧運營”的模??式，這是一種新的模式，也就是I.O.S。的商業模式。智能化將最新的技術武裝到城市綜合體里面，投入是很花成本的，但建成后又會達到節能減耗高效的功能。

    比如智能化投入占整個綜合體的5%—10%，但是建成以后可以降低20—30%的運營維護的成本。對于品牌來講又獲得溢價增值，類似的案例可以講到，我們深圳很著名的一個樓盤叫做紅樹西岸，由于項目整體運用了霍尼韋爾全套智能化系統，售價比周邊的地價提高3倍之多，當然項目空間布局也是很有亮點的。??

    在合作模式方面，貝爾信以地產商實際需求為準，推出 “后土建按揭式裝修+智能化MSP綜合解決方案”。這三種具體方案中貝爾信都有方法，第一種方法是業主自建加自主運營，貝爾信通過新技術采用能夠比原有方案節約30%左右的造價，因采用了平臺可視化、設備小型化、后端前置化和云存儲一體化這“四化”，把目前的云計算技術和云存儲技術運用到城市綜合體的運營管理當中來，第一種模式貝爾信是給業主節省的。第二種是業主租建加自主運營，我們可以作為投資商的身份，讓業主延后支付付款或者是按揭。還有一個是業主建設加運營全外包，這個過程當中我們干脆按面積、設備來投資，然后簽五年甚至是十年合約，按月、按面積收費就可以。由此，貝爾信從一個工程的乙方變成了甲方的投資者，投入資金共同建設城市綜合體。??

    貝爾信對智能化工程總體效果長期負責：全程參與項目建設、運維和系統持續升級，減少后續的各項維護成本，實現合作多方共贏；且為商業項目的智能化“保鮮”，支持商業綜合體永續經營。I.O.S。商業模式的精髓在于“資本合作+投資建設+定制精裝智能化+長期運營分賬”，在電商沖擊、O2O潮流逆襲的大時代下，I.O.S。商業模式無疑為地產商提供了一個更互利共贏的機會。??

    新浪樂居：貝爾信從前期的精裝到最后的智能設備的這一系列的過程中，與開發商和業主共同承擔風險、共同運營，對資源整合和資金兩方面其實是非常大的挑戰，這些你是如何做到的？

    鄭長春：我們考慮了三個方面展開跟同行一起合作。第一，在項目上我們提出I.O.S。的模式，一般情況下我們會整體簽約一批項目，由我們集中來打造成智慧性的樓盤或者是智慧的園區、智慧的綜合體等等。??

    第二，我們就項目進行融資，現在我們在準備上市，投資商如果確定全新的模式有收入的話，資金不是問題，通過基金、銀行、投資商來啟動這個項目。??

    第三，更重要的是貝爾信不僅跟當地樓盤的地產商進行合作，而且是跟同行一起合作。我們對產業鏈，比如安防的產業鏈、通訊的產業鏈、互聯網的產業鏈、移動互聯網的產業鏈進行高度的融合，把項目拿出來分利，這樣可能有5%是貝爾信所獨有的技術，但是其他大量的運用同行的智慧，統一標準、統一供貨、統一建設、統一結算，等于說是一個行業整合的概念。我們相信有這樣幾個樓盤以后，我們在同行當中的影響和商譽，使得同行很愿意跟我們合作，資金也有保證，還能共同獲利。??

    此外，我們針對智能化城市綜合體會開三場會議。第一場會是項目會，第二場會是資金會，第三場會是產業鏈會，這三個部分是密不可分的。有項目就有資金，再加上項目產業鏈已經掌握手中，由此確定了我們是大的系統集成商和戰略整合者的角色。??

    新浪樂居：花樣年的彩生活模式和貝爾信智慧模式有什么區別？

    鄭長春：我們也研究彩生活，彩生活和貝爾信主要的區別是，貝爾信作為投資商，是一開始就介入建造過程中，再加運營管理。彩生活是在項目建完了，后期從物業管理的角度，進行“后建設”智能化。術業有專攻，物業管理這塊兒有專業的服務公司，貝爾信未來可能會和彩生活這樣的公司進行戰略合作。??

    另外，彩生活的智能化系統、土建系統、安防系統，已經界定，在這樣的情況下是直接與顧客保持聯系。彩生活服務的是終端客戶，而貝爾信服務的客戶是地產商。??

    新浪樂居：對于貝爾信一開始沒有介入的綜合體，而面臨難題時，貝爾信該如何幫助解決？

    鄭長春：不是什么事情我們都是萬能的，我也考慮到“盤活存量”的問題，如果這個商業綜合體運營得不好，需要改變，我們可能會提出一些咨詢的方案。但已經是疑難雜癥一般，問題已經很難根治，我們自己面對的市場很大，也就無暇顧及這方面了。??

    目前，貝爾信還沒有接到這方面的需求，如果有我們想試一下，或許會試錯幾個項目，也有可能把自己的品牌砸掉。我們對新盤了解比較多，新盤已經有明確的定位，我們認同了項目明確定位后，我們再進行合作聯姻。已經有明顯問題的綜合體，定位已明確，股權也復雜，以這種情況切入，我們認為很難，同時我們是一個企業不是政府，目前不會考慮到直接介入，有可能說貝爾信幫你提供商業化的運作方面的咨詢。但是，如果他們有興趣用智能化的手段來救局的話，我們肯定是樂于參與的。

    新浪樂居：貝爾信準備上市，關于上市有什么樣的規劃，未來三到五年內貝爾信戰略計劃又是什么？

    鄭長春：貝爾信上市，目前有風投已經進入，后續我們會跟進客戶了解對公司的看法，力求在城市綜合體的領域有所造化和作為。貝爾信將來是一個平臺性的公司，平臺性的公司業績跟同行共享，我們愿意和一些上市公司合作，同時我們的業績可能在城市綜合體的存量盤活和新量的智能化方面，會占據一席之地。??

    關于貝爾信上市可能會在三年之內，我們已經啟動程序，會在三年之內完成上市的步伐，我們的業績增長非常良好，同時市場是呈現爆炸式增長的區間。下一步貝爾信就是如何快速地復制自己的模式，讓更多的企業一起進來分享這個市場，是我們重要的發展方向。我們希望通過更多的復制模式，讓更多企業獲利，同時貝爾信的規模就會增大。??

    此外，貝爾信上市是一個解決資金的問題，而目前公司在城市綜合體智能化和智慧化運行的商業模式方面有很大信心解決資金問題。因為貝爾信就是推動型的資本合作，建設運營，共贏分賬這樣一個概念。

    新浪樂居：貝爾信致力于推動智慧綜合體行業發展，怎么看待智慧綜合體未來發展前景？

    鄭長春：智慧城市綜合體是獨立于住宅以外的解決人們工作、休閑、生活三大核心問題一個主要的載體。綜合體將來會運用互聯網思維，所有的綜合體可能共享一個平臺，將來是一個超級大平臺。模式會像“攜程”，攜程是將所有酒店整合起來，我們則希望成為全國所有綜合體的運營商。??

    吃喝玩樂購、投資、旅游、交通的便利等等這些東西，都能在一個智能化的綜合體的APP平臺上實現，“綜合體有問題就找貝爾信”，我希望將來變成這樣一個口號。??

    貝爾信以后可能通過一個云平臺的建設，為各個城市、各個產業品牌的綜合體打造一個共贏的平臺。建設運營后，不會出現像美國、英國、日本的綜合體一樣達到飽和狀態的情況。智能化綜合體的長期運營、長期便利，會通過云計算查詢數據，吃喝玩樂購在整個云計算的平臺上實現，貝爾信將來希望能夠做到所有綜合體的一個平臺服務商，也就是智能化+互聯網+運營管理的平臺級公司。??